Các điểm cần lưu ý trong kết luận thanh tra dự án HQC Nha Trang?

Về kết luận thanh tra số 643 của UBND tỉnh Khánh Hòa liên quan tới dự án nhà ở xã hội Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải, TP Nha Trang (gọi tắt là HQC Nha Trang), Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ – Địa ốc Hoàng Quân (Mã chứng khoán: HQC) vừa có một số ý kiến liên quan.

‘Thực hiện thủ tục mua bán căn hộ với khách hàng đúng quy định’

Kết luận thanh tra có nêu: “Công ty Hoàng Quân vi phạm về điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo khoản 2 điều 63 Luật Nhà ở năm 2014. (Chủ đầu tư không trung thực trong việc cung cấp hồ sơ nghiệm thu phần móng công trình, làm cơ sở để Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán trong khi chưa có văn bản chấp thuận nghiệm thu phần móng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền)”.

Hoàng Quân cho biết sau khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng dự án, công ty đã tổ chức khởi công, hoàn thành thi công phần móng Block A2 Block B1 và Block A1 Block B2 trong tháng 8 và 9 năm 2015 (có biên bản nghiệm thu số 01 và 02).

Căn cứ theo khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp thẩm quyền phê duyệt… Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Luật không quy định phải có văn bản chấp thuận nghiệm thu phần móng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, Sở Xây dựng có văn bản số 2541 ngày 15/9/2015 và 2639 ngày 24/9/2015, có ý kiến khối A1, A2, B1, B2 đủ điều kiện để thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, phù hợp với quy định của luật kinh doanh bất động sản.

Sau khi Sở Xây dựng có thông báo dự án HQC Nha Trang đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, Hoàng Quân thực hiện các thủ tục mua bán căn hộ với khách hàng, tuân thủ đúng quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản và phù hợp với khoản 2 điều 63 Luật Nhà ở.

Mặt khác kết luận thanh tra cho rằng: Theo báo cáo do Trung tâm quy hoạch và Kiểm định xây dựng Khánh Hòa thực hiện tháng 1/2016 thì công ty Hoàng Quân có các biên bản nghiệm thu công việc Block A1 ngày 24/10/2015, Block B2 ngày 11/11/2015, Bock A2 ngày 09/10/2015, Bock B1 ngày 22/10/2015 là các biên bản nghiệm thu bê tông đá, dầm sàn tầng hầm. Công ty Hoàng Quân khẳng định đây là các hạng mục được thi công sau khi đã hoàn tất nghiệm thu phần móng của công trình.

Bán nhà cho người nước ngoài theo Điều 59 Luật Nhà ở

Về việc bán nhà ở cho người nước ngoài, Hoàng Quân cho biết dự án HQC Nha Trang được UBND tỉnh Khánh Hòa chấp thuận cho dành 20% diện tích sàn nhà ở của dự án để bán với giá kinh doanh thương mại cho các đối tượng không thuộc diện được hỗ trợ ưu đãi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng được mua, thuê mua nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Căn cứ theo quy định trên, Hoàng Quân đã bán 7 căn hộ trong 20% diện tích sàn trên của dự án để bán với giá kinh doanh thương mại cho cho người nước ngoài. Tuy nhiên, theo Kết luận Thanh tra thì các đối tượng được mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở. Các cá nhân nước ngoài không thuộc các đối tượng quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở nên không được mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội.

Do đó, thực hiện theo kết luận thanh tra, công ty Hoàng Quân sẽ tiến hành thanh lý, chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ đối với 7 khách hàng người nước ngoài đã mua căn hộ.

‘Hoàng Quân đã thực hiện xác định giá bán theo đúng quy định’

Kết luận Thanh tra cho rằng công ty Hoàng Quân không trình hồ sơ thẩm định giá bán, giá thuê nhà ở xã hội làm cơ sở ký hợp đồng bán nhà, mà sử dụng giá tự công bố là vi phạm Điều 61 luật Nhà ở, Điều 21 Nghị định 100 của Chính phủ, Điều 6 Thông tư 20 của Bộ Xây dựng ngày 30/6/2016.

Phản hồi ý kiến này, Hoàng Quân cho rằng ngày 5/2/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa có công văn số 757 chấp thuận đầu tư dự án HQC Nha Trang với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 500 tỷ đồng. Nguồn vốn đầu tư của công ty Hoàng Quân (nguồn vốn ngoài ngân sách).

Trên cơ sở tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, diện tích sàn kinh doanh của dự án HQC Nha Trang và đảm bảo nguyên tắc tính đủ các chi phí, lợi nhuận định mức của toàn dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Ngày 16/6/2015, Hoàng Quân đã lập cơ cấu giá bán NOXH và có thông báo gửi Sở Xây dựng với giá bán dự kiến 10,5 triệu đồng/m2.

Như vậy, công ty Hoàng Quân đã thực hiện xác định giá bán theo đúng quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 15 Nghị định 188: “Giá bán nhà ở xã hội do Chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư”.

Dự án HQC Nha Trang là dự án NOXH tiên phong của Hoàng Quân tại tỉnh Khánh Hòa nên trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án, chủ đầu tư và một số đơn vị chưa thống nhất các trình tự thủ tục, lúng túng khi vận dụng các quy định nhà ở xã hội vào việc triển khai đầu tư, thi công và kinh doanh dự án.

(Tổng hợp)